Союз строителей Алтайского края / Новости / Как изменится рынок долевого строительства в Алтайском крае?
22 июня, пятница
Как изменится рынок долевого строительства в Алтайском крае?

На защите интересов дольщиков

В начале 2000-х годов по стране прокатилась череда скандальных историй с обманутыми дольщиками. Проблема получила федеральный масштаб. На тот момент не существовало специального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций. Большое количество исков в суды, обращения пострадавших ко всем властным структурам, включая Президента, подтолкнуло к принятию нового закона, защищающего дольщиков в строительном бизнесе. Федеральный закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. Его основная задача обезопасить дольщиков от мошенников, снизить риски потери вложенных в строительство денег, повысить качество получаемого жилья. С принятием закона обязательным стало заключение договора долевого участия.  Кроме того, важными для дольщиков являются следующие преимущества:

Открытость информации. Обязанность застройщиков публиковать всю проектную документацию до начала каких-либо сделок.

- «Законность» возводимого жилья. Еще перед началом стройки все проектные документы должны быть подготовлены и согласованы.  Кроме того, договоры долевого участия обязательно регистрируются в Росреестре.

Революция 2017 года

В июле 2017 года Президент РФ подписал Федеральный закон N 218-ФЗ, предусматривающий значительные изменения в сфере долевого строительства. По мнению исполнительного директора Союза строителей Алтайского края Кирилла Науменко делается все для защиты прав дольщиков: «Положительным моментом можно считать то, что из оборота уйдут различные зачетные схемы, на строительном рынке повысится финансовая дисциплина. Кроме того, высокая стоимость банковских денег приведет к ускорению строительства домов. Кто-то из застройщиков и сейчас строит достаточно быстро, ну а кого-то это подстегнет ускориться. То есть возрастут требования застройщиков к поставщикам и подрядчикам, которые должны задуматься об этом уже сейчас. С другой стороны, в новом законе огромное количество изменений и скорость их внедрения слишком высока. За короткий период очень сложно будет подстроиться под эти условия. Для отрасли было бы лучше, если изменения вводились бы поэтапно, за несколько лет. На сегодняшний день некоторые застройщики уже говорят о том, что не планируют строить жилье в новых условиях».

Напомним, какие нормативы нового закона вступят в силу с 1 июля текущего года:

-  Обязательный опыт строительства. Для того чтобы заниматься строительством жилья организация должна иметь трёхлетний опыт по возведению многоэтажных домов, площадью не менее 10 000 квадратных метров. Новичкам на рынке можно получить статус застройщика, наработав опыт в качестве генподрядчика или технического заказчика.

Финансовая устойчивость. На банковском счету застройщика должны храниться собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Запрещены обязательства перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а иные обременения не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства.

 - Один застройщик = одно разрешение на строительство. Новым законом запрещается вести строительство по нескольким разрешениям одновременно. Т.е. застройщик может привлекать деньги дольщиков для возведения многоквартирных домов, указанных только в одном разрешении. Этот пункт действует для разрешений, выданных после 01.07.2018 года.

Ужесточение контроля за расходами. Документом утвержден порядок использования застройщиком денежных средств. Законодатель резко ограничил собственные расходы застройщика. Сегодня мало какая строительная организация края сможет уложиться в новые нормативы. К тому же, средства дольщиков нельзя использовать на приобретение в собственность земельного участка под строительство или на подготовку проектной документации. Кроме того, государство усилило контроль за банковскими операциями. А еще застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны осуществлять расчеты между собой в рамках текущего договора только с использованием счетов, открытых в одном уполномоченном банке. При этом застройщик вправе иметь лишь один расчетный счет.

Компенсационный фонд для дольщиков. Теперь строительные организации должны отчислять взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Отчисления будут производиться за три дня до регистрации этих договоров. Если раньше застройщик получал деньги дольщика напрямую, то теперь между ними встанет банк. При банкротстве застройщика все деньги дольщикам вернут за счет компенсационного фонда. А завершение строительства будет организовано строго под контролем банка.

Только строительство. Застройщикам запрещено заниматься другим бизнесом. Теперь девелопер не вправе кредитоваться на цели, не связанные со стройкой. Также налагаются запреты на приобретение ценных бумаг, участие в коммерческих организациях.

Не судим и не банкрот. Ужесточаются требования к сотрудникам строительной организации. Генеральный директор, главный бухгалтер, собственник компании не должны иметь судимости, никто из них не может принимать участие в процессе банкротства какой-либо фирмы в течение прошедших трех лет.

 

По мнению Кирилла Науменко, для строительных организаций Алтайского края несколько пунктов нового закона являются наиболее трудноисполнимым: «Так, не проработан момент: «одно юрлицо – один застройщик», пока не понятно, как работать в таких условиях: либо плодить количество юрлиц, либо придумывать еще что-то. Также нужно подготовиться к норме, связанной с резервированием 10% средств. Строительная организация работала в сегодняшних условиях, принимала деньги дольщиков, вкладывала свои собственные средства, строила дома. А сейчас, чтобы соответствовать новому законодательству нужно полностью перестроить всю основную финансовую бизнесмодель компании. Чтобы начать строить новый дом нужно аккумулировать 10% от стоимости его строительства, а эти средства необходимо выдернуть из оборота. При этом надо подстроиться под работу с банками, в соответствии с их требованиями привести в порядок финотчетность. Раньше застройщик решал огромное количество задач: как построить дом, как вовремя получить разрешение, как организовать непрерывный строительный процесс, чтобы у людей не было простоя, и они регулярно получали заработную плату, приходилось следить за качеством и соблюдать сроки строительства. К этому добавился очень большой пласт вопросов, который нужно решить, причем в очень сжатые сроки».

Чего ждать от жаркого июля?

По мнению исполнительного директора Союза строителей Алтайского края Кирилла Науменко, одним из этапов подготовки (с учетом того, что большинство участников рынка не знает, как будет жить и работать после 1 июля) могло быть стать создание задела по строительным площадкам: «Чтобы застройщики понимали, что какой-то период они не должны заниматься разрешительной документацией. У них есть временной задел, и полгода они могут посвятить тому, чтобы перестроить работу своей компании в соответствии с новым законодательством. Если застройщик входит в строительство в августе или июле, и ему нужно получить разрешение по новым условиям, то, возможно, он физически не успеет подготовить к этому переходу свою компанию. Это может привести к приостановке работы конкретного застройщика, что тянет за собой много связанных проблем. Подрядные компании, которые работают на строительных объектах, и поставщики строительных материалов будут вынуждены также снижать свои объемы. На сколько мне известно, сейчас в администрации находится очень много документов на выдачу разрешений на строительство, достаточно проектных деклараций находится и   на утверждении у Госинспекции. До вступления в силу закона остается две недели, надеюсь такой задел будет создан».

В целом можно сказать, что с 1 июля требования к застройщикам ужесточаются, увеличивается контролирующая роль банков, они становятся обязательными и такими же полноправными участниками строительного рынка. Повышается финансовая прозрачность и контроль за финансовыми потоками. Для дольщиков нововведения несут больше гарантий и защиты от мошенников. Однако у медали есть и обратная сторона. Сегодня строительная отрасль Алтайского края пытается справиться с последствиями кризиса 2015-2017 годов. В этот период снижения объемов строительства с рынка ушли и не вернулись Заринский ЖБИ, Новоалтайский ЖБИ, а это десятки потерянных рабочих мест.

Уже сейчас понятно, что не все строительные компании региона смогут выполнить требования нового закона. Он ударит по мелким застройщикам, не имеющим финансового ресурса для перехода на требуемые условия. Это приведет к сокращению числа участников строительного рынка, уменьшению конкуренции. А как следствие возможно увеличение стоимости «долевок» и общее снижение объемов строительства жилья.

По мнению Кирилла Науменко, чтобы этого не допустить необходима слаженная работа всех участников строительного рынка: «В июле определяющим станет то, насколько банковское сообщество, застройщики, администрация, Госинспекция, все они вместе, смогут сработаться в новых условиях. Конечно, будет несколько компаний, которые очень быстро найдут общий язык со всеми, получат разрешение на строительство и у них сложится все хорошо. Но некоторые застройщики будут медлить, и в целом по рынку это может повлечь негативные тенденции. За всеми процессами необходим дополнительный контроль со стороны власти, чтобы понимать, как по факту развивается ситуация, ведь все это в целом и будет определять будущее рынка жилья Алтайского края в конце 2018-начале 2019 года.»

Подготовлено пресс-службой Союза строителей Алтайского края

22 июня 2018 года, 12:54 | вернуться к списку