«Жилищный рынок начал входить в смертельное «пике» - пора назвать его «организаторов» - под таким громким заголовком вышла публикация агентства новостей «Строительный бизнес». Предлагаем читателям ознакомиться с этой статьей и комментарием Председателя Правления Союза строителей Алтайского края Александра Мишустина.
Накануне очередного Всероссийского съезда СРО Национальное объединение строителей организовало ряд круглых столов, посвященных самым горячим проблемам строительной отрасли. Пожалуй, самым откровенным стал круглый стол о первых итогах реализации Нацпроекта «Жилье и городская среда».
Пожалуй, именно на этой площадке впервые и публично представители нацобъединения и бизнеса высказали все то, что накипело за год реформы долевого строительства жилья и реализации Нацпроекта. Впервые и откровенно было заявлено: ни один из показателей этого красивого документа выполнен не будет, причем не только в этом году, но и в следующие годы. Статистика и реальное положение строительной отрасли таковы, что с 2020-2021 годов мы увидим обвальное сокращение объемов строительства жилья и, соответственно, массовое банкротство сначала застройщиков, а потом и подрядчиков. Причем на всех направлениях. В общем, допланировались и дозащищали дольщиков по полной.
Очень жаль, что на круглый стол не сподобились прийти чиновники из Минстроя России и ДОМ.РФ, хотя первоначально замминистра Никита Стасишин был заявлен в качестве спикера. Думается, ему было бы полезно послушать о масштабах разразившейся катастрофы.
Симптомы глобального обвала
Вице-президент НОСТРОя Антон Мороз развернул подробную и весьма нерадостную картину состояния жилищного строительства и показателей провала первого года реализации нацпроекта. Так, ипотека, которая была в последние годы главным двигателем жилищного рынка и строительства (с ее участием совершалось около 75% сделок по покупке жилья), начинает стремительно схлопываться: из запланированных на 2019 год 1,5 млн ипотечных кредитов выдано всего 600 тысяч, а в сентябре этого года падение составило трехкратную величину от запланированного: 246 тысяч против 880 тысяч. Из этого можно сделать только один вывод: платежеспособный спрос 12% населения крупных городов, на которых и рассчитана вся ипотека, заканчивается, а остальное население страны к этому механизму не имеет никакого отношения. Это, кстати, также подтверждают выкладки НОСТРОя: гражданам, чья зарплата меньше 50 тысяч рублей в месяц, ипотека недоступна в принципе – а больше государство ничего и не предлагает. Поэтому, как бы ни надувал щеки ДОМ.РФ, ипотека остается элитным и очень труднодоступным механизмом приобретения жилья.
Соответственно, наблюдается резкий спад ввода жилья, который в дальнейшем будет только усугубляться: спад идет во всех регионах кроме Москвы. Причем в Республике Алтай он составил 50%, а в Томской области – 37%.
Естественно, растет количество банкротств застройщиков – сейчас в этой процедуре находится 489 компаний, у которых в строительстве числятся 11 млн кв.м. жилья. Только в Московской области у банкротных застройщиков в стройке находится 2,2 млн кв. м жилья – это тысячи квартир, десятки проблемных домов. По всей стране растет срок переноса сдачи объектов – с 2,2 месяца в 2016 году до 8 месяцев в текущем году, вовремя сдается только 29,6% объектов. При этом сроки строительства многоквартирного дома увеличились с 29 до 36 месяцев. Рынок жилья падает, и это началось отнюдь не в текущем году! На этом фоне победные реляции чиновников и цифры нацпроекта выглядят, как минимум, смешно, а как максимум глупо.
Но гораздо хуже обстоят дела с переходом на «панацею» для граждан в виде проектного финансирования и эскроу счетов. Обманутых дольщиков, действительно, скоро не станет – по одной простой причине: застройщики начнут уходить с рынка и перестанут строить жилье. Уже сейчас можно видеть ярко выраженную тенденцию: застройщики не начинают новые проекты, выдача разрешений на строительство упала в 20 раз и сейчас составляет всего 4 млн кв. м.
Распределение строящихся и сданных МКД по месяцу выдачи разрешения на строительство, млн. кв. м.
Проектным финансированием могут воспользоваться только очень крупные застройщики в больших городах – а их не более 20. Все остальные просто не смогут получить кредиты в банках. Ну и постоянно меняющееся законодательство отбивает всякую охоту у бизнеса идти в этот высокорисковый рынок. Так что по состоянию на 1 ноября 50% всех эскроу счетов открыто в Москве, а в 24 регионах не взято ни одного кредита под проектное финансирование, еще в 17 регионах – подписано 1-2 договора на эскроу. По факту строительство в регионах останавливается. И застройщики, и подрядные компании начнут банкротиться, люди будут уволены, налогооблагаемая база в регионах уменьшится, население еще более обеднеет. Авторы реформы, вы ЭТОГО хотели?
Не нацпроект, а национализация отрасли
Еще жестче в своем выступлении высказался бизнес-омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский. По его мнению, ни в коем случае нельзя корректировать показатели Нацпроекта – они должны остаться теми, какие в свое время положили на стол Президенту России, чтобы сравнить с реалиями российской экономики. И кто-то должен ответить будет за те «сказочные» цифры, которые потом вошли в президентский указ.
А в целом, по мнению Д.Котровского, это не национальный строительный проект, а национализация строительной отрасли России в интересах нескольких компаний и прогосударственных банков. Разработаны такие механизмы «реформы», чтобы региональных застройщиков, особенно малого и среднего бизнеса, вообще не осталось. Реформа прошла исключительно в интересах банковского сообщества, оно теперь навязывает свои условия всему рынку жилья.
Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков, а «институт развития» ДОМ.РФ не готов рассматривать кредиты ниже 60 млн рублей. Куда идти застройщикам, которые строят 1-2 небольших объекта? И, кстати, по данным ООПОРЫ России, в состоянии банкротства находятся не 480, а более 800 застройщиков. А это означает остановку объектов, замороженное строительство и уголовные дела. По факту государство своими законами отсекло деньги от застройщиков и от строителей.
Усугубил эту «веселую картинку» исполнительный директор НОСТРОя Виктор Прядеин, представив результаты исследования жилищного рынка в малых городах России (от 50 до 100 тысяч жителей): здесь в 40 регионах работает 241 застройщик, у них в целом в строительстве находится 2,6 млн кв. метров жилья. В малых городах 42 регионов строительства не выявлено вообще!
При этом 2/3 застройщиков обратились за проектным финансированием, и 75% из них получили отказ (недостаток собственных средств и низкая маржинальность проекта), а еще 8% отказались сами из-за дороговизны кредита. Банки тупо применяют ко всем застройщикам единые требования – что в Москве, что в Ельце, что в Великом Устюге, и на уступки категорически не идут. Сроки предоставления кредита по факту колеблются от 45 дней до 6 месяцев – то есть, может выпасть целый строительный сезон. Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем не ждут и могут свернуть свой бизнес.
«У нас что, комфортная среда будет создаваться только в крупных городах? – спросил В.Прядеин. – Остальных регионов это не касается?».
Координатор НОСТРОя по Сибирскому федеральному округу, руководитель новосибирской СРО Максим Федорченко, что называется, с помощью калькулятора показал, что вся реформа рынка жилья проведена для наполнения банков дешевыми деньгами, за которые они дерут потом проценты «в три конца». Так, при строительстве 9-этажного стандартного дома цена проектного финансирования «в идеале», то есть так, как пишется в пресс-релизах и справках чиновников, составляет около 3 млн рублей, или 12% годовых (не 3 и не 5%, как обещалось!). Однако у каждого банка есть куча отдельных комиссий, которые в этот процент не входят, а выплывают потом – и по факту стоимость проектного финансирования вырастает уже до 9,7 млн рублей – то есть до 40% годовых. При этом банки, собирая средства граждан на беспроцентные эскроу счета, получат прибыль в 25 млн рублей.
Плотина для беспредела
Конечно, в каждом выступлении вставал вопрос: «Что же делать?». НОСТРОЙ разработал ряд предложений и поправок в действующее законодательство и полон решимости их пробивать в Минстрое России и в правительстве.
Так, предлагается создать унифицированный пакет документов для застройщиков, которые они должны подавать в банки. Сейчас в этом списке 131 документ, и банки развлекаются с силу своей фантазии. Необходим исчерпывающий перечень документов, единый для всех банков.
Кроме того, предлагается отказаться от банковских гарантий для небольших застройщиков, чтобы хоть как-то удешевить для них проектное финансирование.
Разработаны изменения в Налоговый кодекс по исчислению НДС на деньги, поступающие застройщику со счетов эскроу, сейчас они не считаются целевыми и облагаются налогами по полной программе).
Предлагается механизм досудебного урегулирования споров между застройщиками и потребителями из-за недостатков в построенном жилье. Кроме того, подготовлена методика проведения соответствующей экспертизы и требования к экспертам, проводящим эту процедуру. Сейчас «потребительский экстремизм» обходится застройщикам в сотни миллионов рублей, причем 70-80% средств от заявленного возмещения получают юридические фирмы-посредники и только 20-30% - реальный покупатель жилья.
Нужно убрать избыточные требования к застройщикам, свести банковские комиссии до минимума, а также открыть курсы повышения квалификации для застройщиков, чтобы они могли эффективно работать с банками.
В общем, Национальный проект, отягощенный непродуманной псевдо-реформой, серьезно трещит по швам. И судя по всему, даже «нарисовать» нужные цифры уже не получится. А в следующие годы мы будем наблюдать не замедление, а стремительный обвал рынка жилья. И хорошо, если ситуацию удастся выправить за 3-4 года. А там и Нацпроект закончится, пишет агентство новостей «Строительный бизнес».
По мнению Председателя Правления Союза строителей Алтайского края Александра Мишустина, 2019 год для строителей в крае, как и во всей России получился непростым. Прохождение переходного периода в нашем регионе происходило плавно, без серьезных потрясений, постепенно выстраивались взаимоотношения с банками. При этом доведенные до Алтайского края показатели по вводу жилья будут выполнены за счет ранее полученных разрешений, есть задел и на следующий год. Однако прогнозы на 2021 и 2022 годы пока не так оптимистичны. Ведь количество разрешений на строительство, выданных в этом году значительно ниже прошлогоднего. В целом строительная отрасль региона сокращается, если 10 лет назад в ней работало более 30 тысяч человек, то сейчас — 19 тысяч. Уменьшается количество застройщиков, закрываются фирмы, которые вводили жилье в небольших объемах. У них нет возможности работать с банками по новым правилам. И это только начало процесса. Уже сегодня в крае существует дефицит нового жилья, а в ближайшем будущем количество новых объектов уменьшиться, когда уже начатые проекты будут завершены, сократиться число застройщиков. При этом, конечно, строительная отрасль все равно будет работать, и останутся региональные застройщики, которые смогут оптимизировать свои затраты.