Главная / Новости / Непростой год для строителей
25 декабря, вторник
Непростой год для строителей

   Пять главных событий уходящего года, которые повлияли на ситуацию в строительной отрасли Алтайского края

 

    Конец года – время подводить итоги. По прогнозам Минстроя в 2018 году алтайские строители введут порядка 650 тыс. кв.м жилья. Много это или мало? Если сравнивать с прошлогодними показателями, то отмечается рост, а учитывая, что плановые цифры тем же Минстроем были снижены с намеченных 840 тыс. кв. м до 630 тыс., т.е. план перевыполнен, то может возникнуть иллюзия благополучия и стабильности в отрасли. Однако острожный оптимизм присутствует лишь в докладах краевых чиновников, а в высказываниях самих застройщиков положительные перспективы не прорисовываются.  Причин тому несколько. О каждой из них подробнее.

 

       Год прошел под знаком ухода от долевого строительства

    Строительный рынок адаптируется к меняющимся правилам игры. Значительные изменения законодательства предполагают переход от долевого строительства к проектному финансированию и работе по эскроу-счетам, вынуждают  за короткий период целую отрасль перестроиться под новые реалии. Эта реформа, по мнению экспертов ударит и по застройщикам, и по покупателям жилья. Ведь конечном счете за банковское финансирование под процентные ставки заплатит покупатель квартир.

 

Генеральный директор группы компаний «Сибирь Контракт», председатель Правления Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц: «В законе N 218-ФЗ, на мой взгляд, много неопределенностей и факторов, которые могут серьезным образом изменить соотношения сил в строительном бизнесе. Закон несовершенный, недоработан\ный, имеет очень много пробелов. Я думаю, что работа по новому закону сопряжена с определенными трудностями и они очень серьезны, поэтому в обозримом будущем мы получим сокращение объемов строительства, снижение объемов вводимого жилья. Это, на мой взгляд неизбежно».

В этой непростой ситуации застройщикам просто необходим был задел по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. Однако краевые власти до последнего тянули с их выдачей, лишь в июне ситуация изменилась. Кто-то связывает это со сменой губернатора, возможно сыграли свою роль вынужденные обязательства застройщиков перед мэрией Барнаула о совместном проекте по реконструкции школы в центре города. Так или иначе, но удалось получить 52 разрешения на строительство многоквартирных домов, что дает небольшой задел отрасли. По сравнению с предыдущими 2016-2017 годами, количество выданных разрешений на строительство резко возросло, но не достигло уровня 2013-2014 годов. За второе полугодие 2018 года пока выдано всего два разрешения на строительство. В идеальных условиях (без продления сроков и при высоких темпах строительства) пик ввода жилья по имеющимся разрешениям придется на 2020 год (38 домов, общей площадью 717 тыс.кв м.). Далее намечен резкий спад, чтобы его избежать нужно, чтобы сегодня не возникло провала в получении разрешений.

 

Госинспекция и застройщики. Противостояние.

В 2018 году алтайские строители в очередной раз столкнулись с ситуацией, когда за преступную халатность одних вынуждены платить добросовестные застройщики.

Страшная трагедия в «Зимней вишне» обозначила существующую в стране проблему в системе контроля за обеспечением пожарной безопасности. По регионам прокатились проверки торговых центров, выявившие большое количество нарушений, прогремели отставки высокопоставленных чиновников. Но в целом этим и ограничились. Изменений в законодательстве пока не произошло, нормативно-правовая база не изменилась. И, как подчеркивают в региональном МЧС, все нормы и правила остались прежними.

С 2007 года, в соответствии с федеральным законодательством, органы пожарного надзора МЧС России не должны участвовать в выдаче разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Госпожнадзор контролирует соблюдение требований пожарной безопасности только на объектах, уже принятых в эксплуатацию.

Однако в крае алгоритм взаимодействия застройщиков и контролирующих органов при вводе в эксплуатацию жилья и других объектов изменился. Так, в апреле текущего года появилась не подкрепленная никаким нормативным документом рекомендация Госинспекции заключить договор с испытательной пожарной лабораторией и предоставить акт ее проверки. В этой ситуации чиновники Госинспекции просто перестраховываются, прикрываясь актом проверки пожарной лаборатории. Для строителей это влечет дополнительные денежные затраты. Кроме того, сдвигаются сроки сдачи объекта, что тоже чревато штрафными санкциями. По словам застройщиков, как правило, выявленные при сдаче домов недочеты связаны с разной трактовкой одних и тех же норм, порой абсурдны и не влияют на безопасность дальнейшей эксплуатации здания. Тем более, заключение дается на момент проведения проверки. Пока не заселились жильцы все системы, как правило, работают. Но как только дом сдан в эксплуатацию, новоселы в массовом порядке убирают датчики пожарной сигнализации из квартир.

 

 

По словам исполнительного директора Союза строителей Алтайского края Кирилла Науменко, застройщики как никто другой заинтересованы в обеспечении пожарной безопасности, строящихся зданий. Но все хотят работать в рамках действующего законодательства. Требования и нормативы должны быть прозрачными, четкими, понятными и, что немаловажно одинаковыми для всех строителей.

 

 

Прокуратура, в ответ на обращение Союза строителей Алтайского края, признала действия Госинспекции в отношении застройщиков избыточными и создающими дополнительные административные барьеры.

 

Генплан не принят, снова ждем.

В 2018 году строители так и не дождались утверждения Генерального плана города Барнаула.

К предложенному на обсуждение проекту возникло много вопросов, есть в нем нестыковки, явные просчеты и недосказанности, но все строительное сообщество выступило за срочное принятие Генплана, а предложения и изменения можно вносить уже в утвержденный документ.

 

 

 

Гендиректор проектной компании «АрхиГрупп» Андрей Суртаев, назвал главной проблемой рассматриваемого проекта -  отсутствие обоснования численности в 740 000 человек. Сегодня население города сокращается, сохраняется отток жителей. Генплан необходим, в том числе и для решения экономической задачи – сохранения населения, снижения его оттока. Для этого нужно создавать новые рабочие места и комфортные условия для жизни.

      Строители считают, что одна из существенных недоработок проекта – отсутствие возможности для развития промышленных территорий. Имеющиеся промплощадки имеют низкую инвестиционную привлекательность, так как большие территории, необходимые под застройку крупных промышленных объектов, разбиты на сотни маленьких участков. Инвестора вынуждают договариваться со всеми их собственниками. Чтобы решить эту проблему - необходимо запланировать новую промышленную зону и зарезервировать ее для крупных инвесторов. Пока не будет реальной промышленности в городе, у нас будет продолжаться отток населения.

Еще один минус проекта - Генплан не резервирует территории под строительство крупных спортивных сооружений. Сегодня в городе нет условий для развития профессионального спорта. Существующих площадок недостаточно, многие из них не отвечают современным требованиям. Когда появятся инвесторы, им негде будет построить новый стадион или ледовый дворец.

Еще одно условие для создания комфортных условий жизни – наличие мест для активного отдыха горожан. И эта проблема в новом генплане не решена. На бумаге все соответствует нормам озеленения, но фактически парков в городе нет. «Трасса здоровья» – это единственное место, которое используется горожанами для прогулок на свежем воздухе. А сейчас всю эту зону ленточного бора предлагается полностью отдать под медкластер.

Все замечания и предложения к проекту были направлены его разработчикам.

 

Давайте установим правила!

Помимо Генплана в 2018 году не дождались строители и утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Барнаула.

Тема эта очень актуальна для застройщиков города. Многие столкнулись с ситуацией, когда земельные участки имеют разное назначение в Генплане и ПЗЗ, и позицией администрации города – не вносить изменения в действующие Генплан и ПЗЗ, пока разрабатывается новый. Однако работа над новым Генпланом растянулась на несколько лет, а решения необходимы сегодня.

В 2017 году в отдельные законодательные акты Российской Федерации были внесены изменения, касающиеся перепланировки территорий, правил землепользования и застройки.

 

 

По словам главного архитектора АО  «Алтайкоммунпроект» Андрея Геттиха, согласно этим изменениям, Правила землепользования и застройки муниципалитетов нужно было привести в соответствие с требованиями действующего законодательства. Новые ПЗЗ должны были быть приняты во всех субъектах РФ до 1 июля 2017 года, и с этого срока заключение договоров на осуществление деятельности по комплексному развитию территорий должно было вестись только при наличии утвержденных ПЗЗ

В Барнауле эта работа не проведена. При этом на сегодняшний день законодательство РФ напрямую не связывает утверждение Генплана и ПЗЗ. То есть имеются достаточные основания, по которым можно внести изменения в действующие ПЗЗ. Это позволило бы решить многие актуальные для строителей вопросы уже сегодня, не дожидаясь утверждение нового Генплана, сроки принятия которого снова сдвигаются.

Строители обратились в администрацию города Барнаула с просьбой привести действующие Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса РФ в части установления границ территориальных зон с определением для каждой из них правового режима использования, градостроительного регламента.

 

        Нормативы, по которым будем строить

Если на муниципальном уровне Барнаула основные градостроительные документы в уходящем году так и не были приняты, то руководство региона предложило изменить нормативы градостроительного проектирования. Этот законопроект бурно обсуждался в профессиональном сообществе.

По мнению застройщиков и проектировщиков, изменения, предлагаемые краевыми властями, сделают экономически нецелесообразным строительство даже при квартальной застройке, а тем более при точечной или при развитии застроенных территорий.

Исходя из того, что основным резервом для многоэтажного строительства в городе Барнауле в будущем Генплане названа комплексная застройка ранее освоенных территорий со сносом ветхого жилья, при этом, учитывая стоимость земельных участков и технологического присоединения к энергосистемам, себестоимость жилищного строительства и цены на жилье в Барнауле застройщики утверждают, что по новым нормативам строить станет нерентабельно.

Речь идет о нормативах, касающихся плотности застройки, количества требуемых парковочных мест и параметров озеленения и благоустройства.

 

По мнению генерального директора компании «Жилищная инициатива» Юрия Гатилова, если в крае будут приняты такие нормативы, то на местном уровне будет добита строительная отрасль. Сегодня строительный комплекс и так испытывает много трудностей связанных с изменениями в федеральном законодательстве, а местная власть вместо оказания поддержки добивает строителей. Почему-то сложилось и закрепилось такое мнение, что строители и власть находятся по разные стороны баррикад. Строители объявлены врагами, которые хотят все население переселить в «гетто». Однако ситуация складывается обратная, если принять эти нормативы «во благо народа», то в центре города Барнаула не будут расселяться бараки, строительные компании приостановят работу (а это тысячи потерянных рабочих мест) или уйдут в другие регионы (например, в соседний Новосибирск, где предельный показатель плотности – 25 000  кв.м./га).    

 

Для дальнейшей работы над законопроектом и поиска компромиссного решения была создана рабочая группа, в нее вошли представители регионального Минстроя, администрации Барнаула, Союза строителей Алтайского края, застройщики и   проектировщики.

 

 

Что делать?

Ни один из вышеназванных пунктов не вызывает оптимизма у застройщиков. В этой ситуации отрасль, которая на федеральном уровне на ближайшие годы названа одним из драйверов экономического роста, может сильно упасть в нашем регионе. А краевому Правительству придется не только успокаивать оставшихся без надежды на новоселье жителей ветхого и аварийного жилья, но и объясняться более чем с 20 тысячами занятых в строительной отрасли, многие из которых рискуют лишиться источников дохода.

        Выход один – объединить усилия власти и бизнеса для сохранения и перспективного развития строительного комплекса. По мнению строителей, нужен четкий план или, как принято сегодня говорить, «дорожная карта» развития строительной отрасли на ближайшие годы. Таким документом, определяющим приоритеты и основные направления государственной региональной политики в строительной сфере, задачи, мероприятия и целевые показатели развития строительной отрасли – могла бы стать Стратегия развития строительного комплекса Алтайского края.

        Утверждение такого документа сможет поставить и чиновников, и строителей по одну сторону баррикад, завершить длившееся годами противостояние. Ведь имея общую цель все будут заинтересованы в развитии отрасли и в конструктивном диалоге.

        

 

25 декабря 2018 года, 11:18 | вернуться к списку