Главная / Новости / замечания

Перечень замечаний к  218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Норма

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ

Предложения

Комментарий

Ст.2 п.1

застройщик - хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

Уточнить критерии «участия» в строительстве для технического заказчика и генерального подрядчика.

В соответствии с ч.1 ст. 67.3 ГК РФ «дочернее» и «основное» общество определяются в том числе долей участия в уставном капитале. Вместе с тем, согласно предлагаемой редакции п.7 ч.7 ст. 18 ФЗ № 214 Застройщик не вправе создавать и участвовать в иных организациях.

Из предлагаемой формулировки «имеет опыт участия в строительстве» невозможно установить временной (стадийный) промежуток участия в строительстве для технического заказчика и генподрядчика: от начала строительства и до полного завершения, либо участие в отдельной стадии строительства, поскольку сведения о техническом заказчике и генподрядчике не содержатся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

Ст.2 п.3

уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Исключить данный пункт

Ежемесячное размещение перечня банков, соответствующих критериям «уполномоченного», неизбежно приведет к его постоянному изменению, что не отвечает укреплению стабильности и определенности правового регулирования. Не определен порядок действия Застройщиков, в случае если банк, в котором у него открыт расчетный счет, перестанет отвечать требованиям «уполномоченного».

Аналогичная ситуация сформировалась на текущий момент со страховыми организациями, перечень которых постоянно изменяется, что влечет для Застройщиков необходимость дополнительных расходов на перестрахование.

Ст.3 ч.1.1

участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Исключить слова: «в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство».

В действующей редакции ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается при осуществлении «строительства, реконструкции объекта капитального строительства». В пункте 10 ст. 1 ГрК РФ указано, что «объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Таким образом, текущая редакция ГрК РФ не предусматривает возможность оформления одного разрешения на строительство на нескольких объектов капитального строительства.

Кроме того, теоретическое наличие нескольких объектов капитального строительства в одном разрешении на строительство влечет несогласованность с действующим земельным законодательством: после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства дольщикам, земельный участок под объектом переходит в их пользование (собственность). Вместе с тем, необходимость строительства еще нескольких объектов на данном участке, влечет необходимость его межевания. Поскольку до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта это сделать будет затруднительно по причине необходимости переоформления ПСД и разрешительной документации, логичным будет осуществление этого процесса после получения разрешения на ввод, но до передачи объекта Дольщикам. Такая схема организации, во-первых, увеличит сроки передачи объектов долевого участия Дольщикам, а во-вторых, потребует получения их разрешения на осуществление данных действий, поскольку участок будет находиться у них в залоге, согласно ст.ст. 12.1, 13 ФЗ № 214.

Ст.3 ч.2 п.1.1

размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;

Исключить данный пункт

Не определен момент времени на который будет определяться соответствие застройщика данному критерию. На момент направления проектной декларации Застройщик должен будет обладать денежными средствами в аналогичном размере на расчетном счете, согласно редакции п.1.2 ч.2 ст. 3 ФЗ № 214. Возникает элемент дублирования одного и того же критерия.

Открытым остается вопрос о необходимости оценки имущества и его последующей переоценки в процессе строительства, если оно будет включаться в собственные средства.

Ст.3 ч.2 п.1.2.

Наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, указанный в ч.2 ст.23 настоящего ФЗ, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3. настоящей статьи.

 Изложить в следующей редакции:

« Наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, указанный в ч.2 ст.23 настоящего ФЗ, денежных средств в размере не менее пяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика или вложенных собственных средств на строительство объекта недвижимости в сумме не менее пяти процентов от проектной стоимости строительства.»

 

Установление порога в размере 10 процентов собственных средств застройщика и наличие денежных средств 10% на счете перед началом реализации  проекта – это заградительная мера, которая выше экономических возможностей большинства застройщиков. 

Ст.3 ч.2 п.1.3

отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

Изложить в следующей редакции: «отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, займов, ссуд, полученных или предоставленных Застройщиком в целях привлечения денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»

Из предложенной формулировки следует, что застройщик может иметь обязательства связанные с получением целевых кредитов, поскольку согласно ст. 819 ГК РФ они могут предоставляться только банком или иной кредитной организацией.

Вместе с тем, на текущий момент Застройщики активно осуществляют выдачу займов участникам долевого строительства для первоначального взноса по ипотечному кредиту, в том числе с использованием средств материнского капитала. Таким образом, предлагаемая норма ограничивает возможности потенциальных покупателей на приобретение объектов долевого строительства при отсутствии у них денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке. То есть имеются негативные последствия для граждан.

Ст.3 ч.2 п.1.5

обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства;

Исключить данный пункт

Исходя из смысла ч.1 ст. 307 ГК РФ, Застройщик в обязательстве может быть как должником, так и кредитором. На момент направления проектной декларации на новый объект, у Застройщика, как правило, имеются готовые квартиры и нежилые помещения в уже сданных объектах, которые он реализует не в рамках 214-ФЗ.

Предложенная редакция статьи не учитывает данный факт, следовательно Застройщик не сможет продавать такие квартиры в рассрочку или с отсрочкой платежа при условии направления проектной декларации на новый объект, либо продавать только при полной единовременной оплате.

Данное ограничение существенно сужает возможности реализации и приобретения готовых объектов недвижимости, при условии экономической и технологической непрерывности процесса строительства.

При этом, возникает противоречие данного положения с положениями ч. 2 ст. 18 ФЗ № 214.

Данный пункт противоречит смыслу регулирования Закона 214-ФЗ, которая состоит в придании застройщику надежного и долговременного статуса. Если застройщик – крупная компания, имеет собственной производство строительных материалов, направляемых, в т.ч. на собственное строительство многоквартирных жилых домов, но естественно, продает эти материалы и на рынке. То такая компания в свете данного пункта не имеет права быть застройщиком, т.к. имеет и другие обязательства.

Ст.3 ч.2.3

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее - расчетный счет застройщика). Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона.

Исключить данный пункт

В предмет регулирования ФЗ № 214 не входят отношения между техническим заказчиком, генеральным подрядчиком и уполномоченным банком. Следовательно, создание для них дополнительной обязанности противоречит предмету правового регулирования закона.

Возможность использования лишь одного расчетного счета Застройщиком значительно ограничивает деловую активность.

В предложенной редакции нормы речь идет о «банковском» счете и «расчетном» счете, из ее анализа невозможно установить равен ли объем данных понятий, поскольку у Застройщика могут иметься депозитные счета.

Ст.3.2. ч..3 п.4

лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Исключить данный пункт 

Ограничения (ответственность) за виновные действия, приведшие к банкротству компании, уже предусмотрены другими пунктами ч.3 ст.3.2

По существу придается обратная сила норме, ухудшающей положение субъекта права, что противоречит всем основным правовым принципам. Лицо может перестать владеть долями (или быть руководителем) в конце 2015 года, а для него (в силу факта такого владения или руководства) наступают ограничения по Закону, принятому в 2017-м и вступившему в действие 01.07.2018.

Ст.3.2. ч.3 п.5 

лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, более двадцатью пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Исключить данный пункт

Возникает недопустимая неопределенность правового регулирования. Формулировка  «застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом)» требует уточнения с учетом нюансов:

- значит ли это, что для применения пп.5 застройщик должен отвечать соответствующим признакам (застройщика, то есть иметь земельный участок, разрешение на строительство и т.д.) именно на дату признания банкротом?

- или же компания может построить (ввести) последний многоквартирный дом по Закону о долевом участии больше 5 лет назад (уже прошли гарантийные сроки), даже сменить потом вид деятельности, и при ее банкротстве все равно наступят ограничения по пп.5 (и п.4), т.к. когда-то она была застройщиком?

- термин «застройщик» применяется прежде всего в Градостроительном кодексе РФ. Значит ли предлагаемая норма, что ограничения будут введены, если обанкротившийся застройщик никогда не строил жилье, или строил, но не по Закону о долевом участии?

Ст.3.2. ч.4.

Физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, должно соответствовать требованиям части 3 настоящей статьи.

Изложить в следующей редакции: «Физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) застройщиком, должно соответствовать требованиям части 3 настоящей статьи».

По факту вводится юридическая ответственность за факт статуса руководителя и факт владения долями при отсутствии каких-либо нарушений со стороны лица, бывшего соответственно руководителем, участником обанкротившейся компании. Это также противоречит основным принципам. Не всегда при банкротстве имеют место противоправные действия (бездействия) руководителя, участника. Конструирование норм закона по принципу «противоправных действий/бездействий нет – наказание есть» недопустимо.

Ст.5 ч.2

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Изложить в следующей редакции: «По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 3 настоящего Федерального закона.»

Не определен момент времени, когда Застройщик обязан оплатить дополнительный взнос в связи с увеличением цены договора. Требуется ли это делать по аналогии с ч.4 ст. 3 ?

Ст.9

Расторжение договора

Дополнить следующим пунктом 8:

В  случае расторжения договора участия в долевом строительстве, оплаченные в компенсационный фонд денежные средства возвращаются  на  счет застройщика, указанный в договоре участия в долевом строительстве в полном размере.

Не урегулировано, что будет с денежными средствами, оплаченными в компенсационный фонд,

1. в случае расторжения договора участия в долевом строительстве и заключении нового договора в отношении одной и той же квартиры или необходимо будет оплачивать в компенсационный фонд повторно

2. в случае расторжения договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры, при условии, что в дальнейшем данная квартира  будет оформлена в собственность застройщика, то будут ли возвращаться средства, ранее уплаченные в компенсационный фонд.

Ст.18 ч.1

По тексту пункта исключены слова «возмещение затрат»

Оставить первоначальную редакцию

До момента привлечения денежных средств Дольщиков, Застройщик несет затраты, непосредственно связанные с реализацией проекта строительства. Исключение данной формулировки по тексту статьи ведет к тому, что данные расходы Застройщик должен будет нести за свой счет, и компенсировать лишь после реализации проекта строительства, что ведет к неблагоприятным финансовым последствиям и росту цен на квадратный метр объектов долевого строительства.

Ст.18 ч.1 п.3

Исключены слова: «возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды»

Оставить первоначальную редакцию

Данные расходы Застройщик несет до момента привлечения денежных средств Дольщиков, и они непосредственно связаны с проектом строительства. Вместе с тем, с момента оформления права аренды до момента начала привлечения денежных средств Дольщиков может пройти значительный период времени, что налагает на Застройщика дополнительную финансовую обязанность.

Ст.18 ч.2

Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 - 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства.

Изложить в следующей редакции: «Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 - 20 части 1 настоящей статьи, оплачиваются за счет привлеченных средств участников долевого строительства в размере не более чем десять процентов от проектной стоимости строительства.»

Из данной формулировки не представляется возможным установить, следует ли толковать данное правило, как общее ограничение для Застройщика, либо лишь в части возможности использования денежных средств Дольщиков. Логичным и системным является второй вариант.

В системном толковании с ч.3 ст. 18 ФЗ № 214 складывается ситуация, что если обозначенные расходы за период всего строительства составят более 10 % от проектной стоимости строительства, Застройщик не имеет права выплачивать даже заработную плату своим работникам.

Ст.18 ч.3

Осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не допускается.

Исключить данный пункт

Операциями по расчетному счету являются как перечисление, так и зачисление денежных средств на расчетный счет. Таким образом, данный пункт ограничивает деятельность Застройщика. С учетом данного положения, Застройщик, например, не может получать денежные средства за продажу готовых квартир, либо заниматься благотворительностью.

Ст.18 ч.6

Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

Исключить данный пункт

Данное положение ограничивает Застройщика в логичных этапах осуществления его деятельности: продажа готовых квартир.

Кроме того, с учетом данного положения Застройщики не смогут участвовать в закупках, проводимых на приобретение объектов недвижимости (поскольку возникает иное обязательство), а также участвовать в развитии застроенных территорий и комплексном освоении земельных участков (ГрК РФ), поскольку там возникают иные обязательства. Возникает логичный вопрос, какие субъекты, кроме Застройщиков смогут обеспечить реализацию указанных конструкций градостроительства?

Ст.18 ч.7 п.7

[Застройщик не вправе] создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;

Исключить данный пункт

В соответствии с ч.1 ст. 67.3 ГК РФ «дочернее» и «основное» общество определяются в том числе долей участия в уставном капитале. Вместе с тем, согласно предлагаемой редакции п.7 ч.7 ст. 18 ФЗ № 214 Застройщик не вправе создавать и участвовать в иных организациях.

Ст.18 ч.8

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Изложить в следующей редакции: «Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости»

Период передачи объектов долевого строительства может занимать значительный период времени с учетом прохождения почтовой корреспонденции для уведомления, а также в случаях уклонения Дольщиков от приемки. В данной ситуации недобросовестное поведение Дольщика может блокировать всю деятельность Застройщика.

 

продолжение  см. тут